I modenesi alle prese con redditi che calano e affitti che crescono.
Tra il 2019 ed il 2024, per le rilevazioni dell’Istat, le retribuzioni degli italiani hanno perso il 10,5% del loro potere d’acquisto. A Modena una recente indagine di CGIL e Federconsumatori Modena, condotta su 334.000 dichiarazioni dei redditi presentate al CAF CGIL tra il 2017 ed il 2024 nella provincia di Modena, ha evidenziato una perdita in termini reali del 12,5% del potere d’acquisto delle retribuzioni, con dati più elevati per donne e giovani. Una perdita di valore che ha toccato anche le pensioni, che nello stesso periodo sono calate a livello provinciale del 4,1% nel potere d’acquisto, ma con un dato che sulla città di Modena, secondo l’indagine citata, supererebbe il 6%. Crediamo utile mettere in correlazione questi dati con la contemporanea crescita dei costi delle diverse tipologie d’affitto. I numeri che seguono riguardano la Città di Modena, e sono ottenuti tramite l’Ufficio Studi di Sunia Nazionale, che ha analizzato i dati forniti da Agenzia delle Entrate e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Ci è sembrato inoltre utile una comparazione con quanto accaduto, nello stesso periodo, negli altri capoluoghi regionali. A Modena il 26% degli immobili residenziali sono destinati all’affitto, contro il 30% di Bologna ed il 20% di Reggio Emilia. Modena non ha certo, nella nostra provincia, l’esclusiva della crisi degli affitti; ma è qui che si possono misurare le maggiori complessità, anche nell’intreccio con i problemi degli studenti fuori sede, dei lavoratori precari, e con gli effetti della forte crescita di affitti brevi e turistici. A Modena va notata nel 2024 la positiva crescita dei contratti concordati agevolati, i cui contenuti sono stati rinnovati dalle associazioni degli inquilini e dei proprietari nel corso del 2023. Se nel 2018 due contratti su tre erano stipulati con i canoni concordati, nel 2023 si era registrato il sorpasso dei canoni ordinari, o liberi. Nel 2024 i concordati sono stati il 53%, contro il 47% degli ordinari.
Cos’è successo tra il 2018 ed il 2024 a Modena ai canoni concordati, liberi e agevolati per studenti?
Esaminiamo l’evoluzione, nell’arco di sette anni, dell’importo dei canoni, in queste tre tipologie.
Il canone dei concordati agevolati è passato dai 6,02 Euro/mq del 2018 ai 7,25 euro/mq del 2024, con un incremento del 20%, per metà concentrato nel solo 2024, successivamente alla stipula dei nuovi accordi.
I canoni nel mercato libero (ordinari a lungo periodo) sono saliti dai 7 Euro/mq del 2018 ai 9,24 Euro/mq del 2024, con un incremento del 32%. Un incremento costante negli anni, ma con una forte crescita nel 2023 ed un forte rallentamento nel 2024, quando i canoni concordati sono diventati più interessanti per i proprietari, ed è cresciuto quel mercato.
I canoni agevolati per studenti sono passati dai 5,96 Euro/mq del 2018 ai 7,56 euro/mq del 2024, con una crescita del 27%. Diverse le particolarità; una buona notizia è che i contratti stipulati sono cresciuti dal 2018 del 96%, anche qui con un incremento per metà concentrato nel 2024. In questa tipologia, molto frequentemente oggetto di coabitazione tra studenti, è però calata del 13% la dimensione media degli immobili, oggi a 78 mq.
L’esplosione dei contratti di affitto transitori. Qualcosa non torna.
I contratti di affitto transitori, quelli fino a 18 mesi, sono passati tra il 2018 ed il 2024 da 5,81 a 9,77 Euro/mq, con un incremento del 68%. I contratti stipulati sono passati dagli 878 del 2018 ai 1953 del 2024, con un incremento del 122%. Cosa sono gli affitti transitori? Sono contratti in deroga alla stipula di locazioni ordinarie, rivolti a documentate esigenze del locatore, che non può procedere ad affitti di lunga durata. Oppure a ben documentate esigenze del locatario, che è un lavoratore o lavoratrice temporaneamente in città, o assunto a tempo determinato. Non sono contratti ai fini turistici e non debbono essere confusi con gli affitti brevi/turistici, di durata inferiore ad un mese. Non sono nemmeno contratti rivolti a studenti, con poche eccezioni. Possono godere della cedolare secca, quindi meno tasse. Si tratta di un’area da tempo segnalata come critica in città, ma evidentemente anche quella dove si sono spostati alcuni proprietari, attratti dalla vertiginosa crescita dei prezzi. Ma i contratti transitori debbono essere autentici, perché le regole sono stringenti e sono consistenti le sanzioni per il locatore che non ha i requisiti per affittare in modo transitorio il proprio immobile, o lo fa senza rispettare il D.M. Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017. Un decreto che prevede che nei Comuni ad alta tensione abitativa – come Modena e Carpi – i contratti di locazione ad uso transitorio debbano essere stipulati nel rispetto dei canoni stabiliti dagli accordi territoriali locali. Il canone libero è consentito soltanto nei Comuni con popolazione pari o inferiore a 10.000 abitanti o, in alternativa, per contratti di durata non superiore a 30 giorni. Con grande evidenza, come dimostrano i canoni medi al mq, a Modena i contratti transitori sono nei fatti persino oltre la media dei canoni liberi, in difformità rispetto al quadro normativo vigente. Una condizione che contribuisce all’aumento dei prezzi e alle tensioni sul mercato degli affitti e che colpisce vistosamente i lavoratori e le lavoratrici più deboli, nessuna categoria esclusa, e riguarda spesso, impropriamente, gli studenti universitari fuori sede. Un’area di forti e recenti speculazioni nella dimensione dei canoni. Da questo punto di vista è utile esaminare il punto più alto dei prezzi, che in quest’unico caso non si è verificato nel 2024 ma nel 2022, l’anno della forte crescita dei beni energetici e dell’inflazione. Rispetto all’anno precedente si registrò a Modena una fiammata speculativa, ben oltre ogni indice inflattivo, con incrementi medi del 58% in un solo anno, portando il canone medio a 10,26 euro/mq. Un incremento solo parzialmente rientrato l’anno successivo, ed oggi tornato poco sotto i livelli del 2022; una condizione che, va ricordato, portò nel 2023 gli studenti e le studentesse dell’UDU a protestare con forza, anche innalzando tende sotto le sedi universitarie modenesi.
Il raffronto con gli altri capoluoghi di Regione.
In modo evidente, quanto prevedibile, è Bologna ad essere in testa in tre delle quattro classifiche regionali, con la città di Ravenna che “conquista” il podio nei contratti transitori. Bologna è sempre più cara di Modena, a partire dal +20% nei canoni concordati, al + 15% nei concordati per studenti, al +38% nel mercato libero, al +31% nei contratti transitori, da 1 a 18 mesi.
Gli affitti lunghi nel mercato libero. Modena è per abitanti il terzo capoluogo in Regione, dopo Bologna e Parma, quasi alla pari con Reggio Emilia, ma è, dopo Bologna, quello dove gli affitti di lungo periodo, nel mercato libero, sono più elevati. Modena è più cara del 47% rispetto a Forlì, del 41% rispetto a Piacenza, del 32% rispetto a Reggio Emilia, del 3% rispetto a Parma. Esaminando i numeri di Mantova, un capoluogo lombardo confinante con Modena, Modena risulta più cara del 53%.
Gli affitti lunghi a canone concordato. Più contenute le differenze tra province nei canoni concordati. Modena è mediamente più cara del 10% rispetto a Reggio e Ferrara, del 16% rispetto a Parma, del 18% rispetto a Piacenza. Modena è al terzo posto in Regione, sopravanzata da Rimini, più cara di Modena dell’8%.
I contratti agevolati per studenti. Limitando l’osservazione al 2024, ed alle quattro principali sedi universitarie in Regione, abbiamo una classifica molto corta, con costi non troppo diversi tra le città. Bologna, che nel 2024 aveva 48.000 studenti fuori sede, è a 8,73 Euro/mq, Ferrara e Parma, entrambe con poco meno di 20.000 studenti rispettivamente a 7,44 e 7,30 Euro/mq, Modena, con 8.700 studenti fuori sede era a 7,56 Euro/mq.
I contratti di affitto transitori. In questa tipologia, caratterizzata da diverse anomalie, le differenze tra capoluoghi sono decisamente grandi. Piacenza, la città più economica con 6,91 Euro/m2, ha costi dimezzati rispetto a Ravenna, la più cara, con 14,52 euro al mq. Bologna fa registrare 12,76 Euro/mq, con Modena, terza in Regione che nel 2024 arriva a 9,77 Euro/mq. Infine, il dato significativo di Reggio Emilia, dove i contratti di affitto transitori, nel libero mercato, hanno un costo medio di 7,22 euro/mq, con un sorprendente -35% rispetto a Modena. Un dato che, unito alle differenze nelle altre tipologie d’affitto, potrebbe spiegare il sempre meno sostenibile traffico sulla via Emilia, tra le due città.
Conclusioni.
Modena è una città dove la crisi abitativa è accentuata da diversi fattori. Nel periodo tra i due censimenti del 1991 e del 2021 la provincia di Modena è cresciuta di 97.000 abitanti; nello stesso periodo la città di Modena è cresciuta solo di 8.000 persone. Allo stesso tempo i Comuni della cintura sono cresciuti a dismisura. In una Regione dove nei capoluoghi abita il 38% della popolazione, a Modena risiede soltanto il 26% degli abitanti dell’intera provincia. Con le crisi che hanno ridotto i distretti produttivi di Carpi e Sassuolo, alla base del modello policentrico modenese, è cresciuto il peso del capoluogo, che non è in grado di rispondere appieno ai nuovi bisogni abitativi dei nuovi potenziali cittadini, la cui presenza è però indispensabile alla città. In questo contesto, senza dimenticare le iniziative della nuova Amministrazione, delle quali misureremo l’efficacia nei prossimi anni, la crisi degli affitti è fatta di una carenza di immobili a disposizione per l’affitto lungo e degli effetti perversi portati dall’incontrollata crescita degli affitti brevi e turistici, oggi attorno alle 700/800 unità. Senza dimenticare le fiammate speculative, fortunatamente contenute a Modena dalla crescita, pur ancora insufficiente, degli affitti a canone concordato, favorevoli da tutti i punti di vista sia ai proprietari che agli inquilini.
Una riflessione ulteriore riguarda il tema del contributo affitto. L’ultimo bando– con una soglia ISEE fissata a 6.400 euro – ha evidenziato che una quota significativa di cittadini spende oltre il 35-40% del proprio reddito per pagare l’affitto, ben oltre la soglia di sostenibilità abitativa. In questo ambito, il Governo non ha rifinanziato, dal 2023, il fondo di sostegno all’affitto, a favore degli inquilini a basso reddito, mentre la Regione Emilia-Romagna ha investito, anche nel 2025, 10 milioni di euro per sostenere le famiglie in difficoltà. Una cifra importante, ma la combinazione tra soglia ISEE troppo bassa e fondi limitati non ha di certo permesso di rispondere in modo adeguato alla domanda crescente di aiuto. Le graduatorie ERP continuano a essere affollate, ma con pochissime possibilità di assegnazione effettiva. Le difficoltà sono aggravate dal fatto che gli alloggi disponibili sono pochi e le tipologie non rispondono alle esigenze reali. Molti immobili rimangono chiusi e non assegnabili perché necessitano di ristrutturazioni, ma i fondi per intervenire sono insufficienti.
In questo contesto, anche a Modena, diventa fondamentale destinare le aree dismesse e sottoutilizzate della città alla costruzione di nuovi alloggi a canone calmierato in modo da ampliare e rendere accessibile l’offerta abitativa.